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➀ 깡통전세 – 실거래가보다 전세가가 더 높은 함정
➁ 이중계약 – 한 집 두 계약의 공포
➂ 전입신고 및 확정일자 지연 유도
➃ 유령 임대인 또는 대리인 사칭 - 신탁
전세사기로 인한 피해는 매년 늘어나고 있으며, 피해자 대부분은 '나는 괜찮겠지'라고 생각했다가 큰 손해를 입습니다.
하지만, 실제로 전세사기 안당하는법은 실천 가능한 수준의 몇 가지 점검 사항만으로도 가능합니다.
이 글에서는 대표적인 사기 수법 4가지를 소개하고, 각 사기 유형을 방지할 수 있는 전문가 수준의 대응 방법을 함께 제시합니다.
실사례를 통해 구체적으로 설명하니, 꼭 끝까지 읽고 내 계약에도 적용해보세요.
1. 깡통전세 – 실거래가보다 전세가가 더 높은 함정
사기 수법
감정가 조작이나 허위 매매가를 이용해 매매가보다 전세가가 더 높게 형성된 계약을 유도. 이후 집이 경매로 넘어가면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 경우 다수.
실사례
서울 신림동의 신축 빌라에 전세를 들어간 D씨는 주변 시세보다 저렴하다는 말에 2억 2천에 계약. 그러나 실제 매매가는 1억 8천 수준이었고, 몇 달 뒤 집이 경매로 넘어가면서 보증금 전액을 잃었다.
전세사기 안당하는법 파훼법
➀ 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 매매가 확인 (최근 3개월 기준)
➁ 같은 건물 매물 전수조사: 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등 활용
➂ 시세보다 전세가가 70~80% 이상인 경우 깡통전세 의심하고 피할 것
➃ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 체크 (HUG·SGI 보증)
2. 이중계약 – 한 집 두 계약의 공포
사기 수법
집주인이 한 부동산에 대해 여러 명과 전세계약을 동시에 체결. 보증금이 많은 쪽이 우선순위를 차지하며, 나머지는 돌려받지 못함.
실사례
수원에 사는 Y씨는 한 오피스텔을 전세로 계약했으나, 입주 당일 같은 집에 이사 온 다른 세입자와 마주쳤다. 알고 보니 집주인이 이중계약을 한 것이며, 등기부에 Y씨는 후순위로 밀려 있었다.
전세사기 안당하는법 파훼법
➀ 등기부등본 열람은 계약 전·당일 2회 이상 필수 (계약서 작성 전 확인, 계약서 서명 전 재확인)
➁ 전입신고와 확정일자는 입주 당일 즉시 처리
➂ 집주인이 등기부상 소유자가 맞는지, 공동명의인지 체크
➃ 계약 체결 시에는 특약사항에 “이중계약 시 손해배상” 명시
➄ 계약 직후 세입자 전입신고 유무를 주민센터에서 조회 가능
3. 전입신고 및 확정일자 지연 유도
사기 수법: “나중에 전입신고 하세요”, “집 수리 후 들어오세요” 등으로 세입자의 대항력 및 우선변제권 확보를 늦추는 방식.
그 사이에 집이 근저당 설정되거나 이중계약 진행되기도 함.
실사례
B씨는 중개사의 권유로 2주 뒤 입주하겠다며 계약하고 보증금을 입금했지만, 전입신고를 미루는 동안 집주인이 다른 세입자와 계약해버렸다. B씨는 후순위가 되었고, 보증금 일부를 잃었다.
전세사기 안당하는법 파훼법
➀ 입주 당일 전입신고 및 확정일자 필수
➁ 중개사나 집주인이 지연 요구 시 즉시 계약 파기 고려
➂ 계약서 특약에 “전입신고 및 확정일자 지연 시 계약 무효” 명시
➃ 입주 전이라도 주소지 관할 주민센터에서 확정일자 가능 (계약서 지참)
4. 유령 임대인 또는 대리인 사칭
사기 수법
실소유자가 아닌 제3자가 ‘위임장’ 또는 ‘대리인’이라며 계약 진행. 특히 신탁등기 부동산에서 자주 발생하며, 법적 효력이 없어 계약 자체가 무효가 되기도 함.
실사례
인천의 한 신축 오피스텔에서 계약한 K씨는, ‘건설사 관계자’라는 사람과 계약. 입주 후 등기부를 열람해보니 ‘신탁등기’였고, 계약 상대는 신탁사가 아닌 위탁자로, 법적 효력도 없었다.
전세사기 안당하는법 파훼법
➀ 등기부등본에서 신탁등기 여부 확인
➁ 신탁일 경우 반드시 신탁회사 명의로 계약
➂ 신탁원부 발급 후 임대 권한 보유자 확인
➃ 대리인 계약 시에는 위임장, 인감증명서, 신분증 원본 전부 확인
➄ 신탁사에 유선 연락하여 계약 적법성 확인 가능
실사례로 배우는 전세사기 안당하는법
이 글에서 소개한 4가지 사기 수법은 모두 실제 실사례에서 발생한 일들이며, 누구나 피해자가 될 수 있습니다. 하지만 각 사기 수법은 전세사기 안당하는법을 제대로 알고 있으면 충분히 파훼 가능합니다.
➀ 깡통전세 → 실거래가 확인 + 보증보험 필수
➁ 이중계약 → 계약 직전·당일 등기부 확인 + 전입신고 즉시
➂ 확정일자 지연 → 입주 당일 신고, 계약 특약 명시
➃ 대리인 사칭 → 위임장·인감증명서 + 신탁계약 시 신탁사와 직접 계약
